Qu’est ce qu’une SCPI ?
Le fonctionnement d’une SCPI
L’investissement en SCPI est de plus en plus populaire et ceci pour plusieurs raisons. La SCPI (ou encore la Pierre Papier) offre de multiples avantages aux investisseurs avec une rentabilité honorable.
Le fonctionnement d’une SCPI est assez basique. Chaque SCPI est propriétaire de son propre parc immobilier et lorsque l’on achète des parts de SCPI on devient propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la SCPI. De ce fait, un loyer sera reversé (soit de manière trimestrielle, soit de manière mensuelle).
La SCPI, un investissement immobilier
Ainsi investir en SCPI permet de créer du capital et de bénéficier des avantages de la pierre sans les contraintes. Ainsi l’ensemble des risques liés à l’investissement locatif sont ici mutualisés. D’un point de vu foncier, l’investisseur ne dépend pas d’une rue, d’une ville, d’un quartier mais d’actifs immobiliers positionnés dans plusieurs régions voir pays.
D’un point de vu locatif, l’investisseur ne dépend pas d’un locataire particulier (étudiant, famille, jeunes actifs etc) mais de plusieurs dizaines voir centaines de sociétés. Par ailleurs ces dernières sont liées à la SCPI par un bail commercial ferme (qui contrairement au bail civil est beaucoup plus protecteur pour le propriétaire).
Les avantages et les contraintes d’un investissement en SCPI
La SCPI n’est néanmoins pas le produit miraculeux. Ainsi, si l’on fait une liste entre les avantages et les inconvénients pour un investisseur face à la SCPI, notre premier argument réside dans le couple rendement/ risque. En effet, dans un contexte de baisse généralisée des rendements, la SCPI propose un ratio rendement/risque particulièrement efficace.
Avec un rendement moyen de 4,43 % en 2017, la SCPI fait plus que deux fois plus que la moyenne des fonds en euros (1,53 % de rendement moyen en 2017). Par ailleurs, les meilleurs élèves proposent encore des rendements qui sont encore supérieurs à 5 % et même 6 %. Il faut également préciser que ces loyers sont reversés nets de charges pour l’investisseur.
Comme précisé précédemment, la SCPI est aussi plébiscité pour sa mutualisation des risques et son absence totale de gestion. En effet la SCPI est gérée par une société de gestion qui prendra en charge la gestion financière, administrative et fiscale. Il faut préciser qu’une société de gestion peut prendre en charge plusieurs SCPI à la fois.
Au dessus de la société de gestion se trouve l’Autorité des marchés financiers (l’AMF). Cet organisme public indépendant assure le contrôle et chapote l’ensemble du secteur. Ainsi l’AMF oblige aux SCPI la publication de rapports trimestriels et annuels, et valide le prix de la part. L’investisseur n’a donc besoin d’aucune trésorerie particulière pour gérer ses parts de SCPI.
Attention l’investissement en SCPI, comme tout investissement immobilier locatif, présente quelques particularités. En effet, lorsque l’on achète des parts, il n’y a pas de frais d’entrés en tant quel tel. Ainsi, lors d’un achat immobilier traditionnel les frais à l’entrée sont constitués de frais de notaire auquel on y ajoute éventuellement des frais d’agence. Dans le cadre de la SCPI l’équivalent de ses derniers seront prélevés le jour de la revente des parts (entre 8 et 12 % du prix de la part). De ce fait cela implique une durée d’investissement recommandée entre 8 et 10 ans idéalement.
Les critères de sélection d’une SCPI
Le marché de la SCPI est un marché concurrentiel. En effet au 31/12/2016 il y avait 178 SCPI disponibles pour 28 sociétés de gestion différentes.
La répartition s’effectue de la manière suivante :
Immobilier d’entreprise
- 35 SCPI de bureaux
- 20 SCPI diversifiées
- 6 SCPI spécialisées
- 23 SCPI de commerces
Immobilier résidentiel
- 25 SCPI Scellier
- 19 SCPI Malraux
- 15 SCPI Robien
- 12 SCPI Déficit foncier
- 7 SCPI Pinel
- 3 SCPI Duflot
- 3 SCPI Girardin
- 1 SCPI Monument historique
- 3 SCPI Borloo
- 6 autres SCPI
Concernant la composition des actifs immobiliers qui constitue les SCPI, celle-ci est la suivante :
- Education/crèches
- Locaux commerciaux
- Locaux d’activités & industriels
- Entrepôts
- Habitation
- Centres médicaux
- Hôtels & loisirs
- Divers
Nous allons donc ici nous poser la question de la sélection de la ou les bonne(s) SCPI.
Plusieurs critères peuvent être pris en compte dans la sélection d’une SCPI. Il est important de bien choisir sa SCPI selon des critères précis.
Comment choisir une SCPI en fonction de sa capitalisation ?
La capitalisation est un indice important quand à la taille et le poids de la SCPI. Ainsi plus la capitalisation est importante et plus le nombre ou le montant d’investissements sera important. Bien évidemment il y a une corrélation directe entre la mutualisation du risque foncier et locatif avec la capitalisation. Nous préconisons à nos clients d’opter à des SCPI avec des capitalisations médianes ou importantes pour ne pas s’exposer à un risque trop important.
Comment choisir une SCPI par rapport au rendement ?
En 2017 le rendement moyen des SCPI de rendement a été de 4, 43 %. La SCPI proposant le meilleur rendement (6,58 %) est la SCPI Corum XL.
Dans le haut du panier figure les SCPI proposant un parc immobilier à forte consonance européenne (Novapierre Allemagne, Corum Convictions, Eurovalys etc…). Néanmoins des SCPI comme Epargne Pierre et Interpierre France sont également nettement au dessus de la moyenne du marché.
Il est donc préférable d’opter pour une SCPI qui propose un rendement au dessus de la valeur moyenne du marché, un dividende stable dans le temps et une durée moyenne des baux à courir supérieurs à 3 ans.
Comment choisir une SCPI en fonction de la société de gestion ?
Comme précisé, il existe 28 sociétés de gestion différentes. Nous conseillons à nos clients de privilégier des maisons de gestion indépendantes qui ne font que de la gestion d’actifs immobiliers.Nous constatons que ces sociétés surperforment nettement la moyenne du marché qui restent plombée par les résultats peu flatteurs des sociétés de gestion bancaires. La Française AM reste aujourd’hui la société de gestion la plus puissante du marché.
Attention, une société de gestion doit bénéficier d’un agrément auprès de l’Autorité des Marchés Financiers pour pouvoir prendre en charge une SCPI. Les critères sont drastiques et assurent une bonne gestion et une protection des associés investisseurs.
Comment choisir une SCPI en fonction de la qualité des locataires ?
Avant d ‘évoquer la sélection d’une SCPI en fonction de la qualité de ses locataires il faut surtout regarder le type de locataire.
En effet une SCPI peut avoir une stratégie d’investissement tout à fait différente. Elle peut choisir d’investir sur des commerces, des bureaux ou encore des secteurs bien plus spécifiques tel que la santé. Le type de locataire et la puissance de ces derniers en sera donc bien différents. En effet une SCPI de bureau aura des locataires bien plus puissants en terme de résultats financiers qu’une SCPI qui se spécialise sur les boutiques ou encore les entrepôts.
Comment choisir une SCPI en fonction du taux d’occupation ?
Le taux d’occupation est un critère primordial lors d’une acquisition. En effet une SCPI qui a un taux d’occupation à 50 % sera bien moins efficiente (ce qui est assez logique) qu’une SCPI qui a un taux d’occupation à 100 %.
Le taux d’occupation peut également varier en fonction de l’ancienneté de la SCPI. En effet une SCPI qui a 2-3 ans d’expérience aura forcement un taux d’occupation de 100 % ou presque puisque ses locataires sont encore sur le bail en cours. Une SCPI de plus de 10 ans elle aura a renégocier ses premiers baux et devra faire face à des changements de locataires.
Il y a là un vrai défi et test pour la société de gestion qui doit bien négocier ce virage qui impactera le rendement pour les prochaines années. En général, on dit qu’un taux d’occupation pour une vieille SCPI doit être de 93 % environ.
SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable ?
Dans les SCPI de rendement il existe 2 types de SCPI différentes : les SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable.
Investir sur une SCPI à capital fixe veut dire qu’une enveloppe définissant le capital maximal a été fixé dans ses statuts. Lorsque le capital est atteint il faudra attendre une augmentation de capital qui sera validé en assemblée générale.
A contrario, dans une SCPI a capital variable, il est possible à tout moment d’acheter des parts de la SCPI en question. Seul le montant du capital statutaire est fixé avec un plafond mais ce dernier pourra être modifié lors d’une assemblée générale extraordinaire.
Lors de son investissement il est préférable d’opter pour une SCPI qui a une capitalisation correcte pour pouvoir bénéficier d’une mutualisation des risques. Une SCPI qui a 2 actifs immobiliers en portefeuille sera plus risqué qu’une à 3 milliards avec 700 actifs immobiliers.
Quelle SCPI Choisir : SCPI de rendement ou SCPI fiscal ?
Quelle SCPI de rendement choisir ?
Pour sélectionner la bonne SCPI de rendement il faut faire une synthèse de tous les arguments précédemment cités. La stratégie d’investissement, le type de bien choisis, le prestige et l’indépendance de la société de gestion, la capitalisation, l’historique de rendement etc… De nombreux classements existent mais il nefaut pas uniquement se fier à la rentabilité.
Il s’agit de la principale erreur des neo-investisseurs qui ne voient que par ce critère. Il est préférable (en fonction du montant de l’investissement) de diversifier sur plusieurs SCPI avec chacune une stratégie d’investissement complémentaire. Il n’est donc pas rare d’allier une SCPI européenne avec une SCPI de bureau ou de commerce par exemple.
Quelle SCPI pinel choisir ?
Comme expliqué précédemment, il existe plusieurs SCPI fiscales. La plus connue est la SCPI Pinel qui permet de bénéficier d’une défiscalisation de 18 % sur 9 ans du montant investi. Il est possible de défiscaliser à partir de seulement 5 000 € d’investissement et la réduction d’impôt est applicable à l’année de souscription. Pour bien choisir sa SCPI Pinel plusieurs critères simples sont à appliquer. Il faut vérifier l’antériorité des anciennes SCPI fiscales lancées par la société de gestion afin de s’assurer de la bonne gestion de cette dernière et de la bonne liquidation des actifs à la revente.
Quelle SCPI malraux choisir ?
Comme son nom l’indique la SCPI Malraux permet de bénéficier du dispositif Malraux.Ce dernier permet de défiscaliser en investissant sur des immeubles résidentiels anciens en vue de la réhabilitation de ces derniers. La durée de l’investissement est long puisqu’il est de minimum 15 ans. L’investisseur aura une réduction de son impôt à hauteur de 30 % du montant des travaux effectué. Là encore pour réussir son investissement il faut absolument s’assurer de l’expertise de la société de gestion en vérifiant notamment ses résultats sur des opérations similaires.
Quelle SCPI déficit foncier choisir ?
La SCPI de déficit foncier investi sur des actifs immobiliers particuliers. Le but est de gommer les revenus fonciers de l’investisseur pour optimiser sa fiscalité. Ainsi l’associé de la SCPI verra, au cours des premières années de son investissement, ses revenus fonciers imputés d’une quote-part en fonction des travaux réalisés par la SCPI. Encore une fois il faut s’appuyer sur une société de gestion habilité et experte en la question pour réaliser une opération avec succès.
