L’investissement en SCPI reste indéniablement l’investissement le plus plébiscité ces dernières années. Les chiffres réalisés en terme de collecte témoignent du succès du placement.
Malgré ce succès, il peut être compliqué pour un investisseur d’effectuer un choix, de se positionner sur une SCPI plutôt qu’une autre, tant la multitude de SCPI présentes sur le marché est importante.
De ce fait, il est important, surtout pour la bonne réussite de l’investissement d’effectuer un choix et une sélection qualitative des SCPI.
Les SCPI pour quels objectifs ?
Les SCPI, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont pour rappel, des véhicules d’investissement immobiliers. Ce sont des sociétés qui ont vocation à procéder à l’acquisition et à la gestion d’un parc immobilier.
Les épargnants deviennent associés de ces sociétés en procédant à l’acquisition de parts sociales de celles ci, ce qui leur confère d’une part, un droit de propriété sur ces biens (ils deviennent propriétaires d’un pourcentage du parc immobilier constitué par la SCPI) et d’autre part, la perception d’un revenu versé de façon trimestrielle pour une grande majorité de SCPI.
Les SCPI sont réparties en trois grandes catégories et chacune d’elle répond à un objectif patrimonial différent :
- Les SCPI de rendement s’adressent à des investisseurs souhaitant se constituer des revenus complémentaires, ou anticiper leur retraite et ayant une tranche d’imposition faible.
- Les SCPI fiscales quant à elle, sont conseillées pour des personnes ayant des problématiques d’ordre fiscal. Ainsi, ces SCPI sont adossées à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, la loi Malraux, le déficit foncier, les Monument historiques
- Les SCPI de plus-values : cette catégorie de SCPI a uniquement pour objectif de créer de la plus value à terme. En effet, le parc immobilier de la SCPI est acquis uniquement en vue de réaliser de la capitalisation.
Les SCPI sont donc bien adaptées à différents profils d’investisseurs et leur diversité permet à tous, de trouver la SCPI et le mode d’investissement qui lui correspond.
Regardons plus en détail, les SCPI de rendement, leur fonctionnement et comment bien les sélectionner dans le cadre d’un investissement.
SCPI de rendement : fonctionnement et modalités d’investissement
Les SCPI de rendement, comme dit plus haut sont des SCPI qui acquièrent un parc immobilier qu’elles vont gérer et reverser à leurs associés les revenus issus de cette gestion sous forme de loyer.
Lorsqu’on parle de SCPI de rendement, il faut garder à l’esprit qu’il en existe plusieurs sous catégories. En effet, parmi les SCPI dites de rendement on retrouve :
- Des SCPI spécialisées dans un type d’actifs précis : il va s’agir de SCPI qui ont fait le choix, et ce de manière statutaire le plus souvent, de se spécialiser dans l’acquisition et la gestion d’actifs particuliers. Cette sous catégorie de SCPI de rendement regroupe les SCPI de bureaux, les SCPI de commerce, les SCPI murs de magasins ou encore les SCPI spécialisées sur l ‘immobilier de la santé (cliniques, laboratoire, pharmacies, etc).
- Des SCPI spécialisées sur une zone géographique : cette sous catégorie regroupe essentiellement les SCPI européennes. Mais également des SCPI françaises qui vont choisir de se spécialiser sur l ‘immobilier d ‘une région ou d’une ville précise.
A coté de ces sous catégories, les SCPI de rendement offrent la possibilité d’être acquises de différentes façons par les investisseurs. Ainsi, l’investisseur a le choix entre plusieurs modalités d’investissement :
- Acquisition au comptant : le règlement s’effectue par l’émission d’un chèque ou d’un virement. Acquérir des parts de SCPI au comptant est conseillé pour des personnes disposant de liquidités importantes.
- Acquisition à crédit : cela consiste simplement à un financement par un crédit. Ainsi, la souscription à crédit est aujourd’hui avantageuse étant donné les taux bas de la BCE et l’effet de levier. Tous ces éléments permettent au final à un investisseur de pouvoir lever des fonds plus importants sans pour autant alourdir sa fiscalité puisqu’il pourra effectuer une déduction des intérêts d’emprunt relatifs à cet investissement.
- Acquisition via une assurance vie : cette méthode permet de donner une diversification au patrimoine. En effet, cela permettra également d’obtenir une rentabilité plus intéressante qu’un contrat investi sur des fonds euros par exemple. De plus, l’investisseur aura bénéficiera de la fiscalité de l’assurance vie et aussi d’acquérir les parts de SCPI avec une décote sur leur prix d’acquisition.
- Acquisition en démembrement : cette méthode permet d’anticiper sa succession. En effet, grâce au démembrement, l’investisseur achète des parts dont il détient l’usufruit et ses héritiers, la nue propriété. L’objectif d’une telle modalité est de permettre d’une part à l’investisseur de bénéficier des revenus pendant toute la durée du démembrement. Au terme de ce démembrement, la pleine propriété des parts reviendra aux héritiers de l’investisseur.
Il apparaît donc clairement que pour un investisseur, effectuer la sélection de SCPI sur lesquelles investir et choisir également le mode de financement, est d’autant plus ardu. Mais quelques points importants doivent être respectés dans le cadre de cette démarche.
SCPI de rendement : comment les choisir ?
Le choix d’une SCPI de rendement dans le cadre d’une allocation pour un investissement peut se révéler être un véritable casse tête. En effet, se faire accompagner d’un professionnel reste la meilleure stratégie à adopter. Toutefois, l’investisseur peut déjà vérifier certains points importants. Ces points sont d’ordre qualitatif et quantitatif:
Le type de SCPI
Avant toute chose, il faut déterminer le type de SCPI sur lequel on souhaite investir. Ainsi, il faut savoir par exemple, si l’on préfère des SCPI investies sur de l’immobilier d’entreprise en France ou plutôt une SCPI spécialisée sur la santé.
Le choix de la sous catégorie de SCPI permet déjà de disposer dans un premier temps, d’une liste de SCPI répondant à ce critère.
La société de gestion
Les SCPI sont gérées par des sociétés indépendantes la plupart du temps. Il convient donc pour tout investisseur de se renseigner sur celles ci. Les éléments suivants doivent être passés à la loupe :
- l’historique de la société de gestion et de la SCPI
- le montant d’actifs gérés par la société de gestion
- la direction de la société, etc.
La SCPI
Un investissement réussi en SCPI ne peut se faire sans s’informer au préalable sur la ou les SCPI sélectionnée(s). dans ce cadre, l’historique de la SCPI doit être étudié. De même, il faut tenir compte de la capitalisation, des statuts et stratégies et politiques d’investissement.
Outre les aspects qualitatifs de la sélection de SCPI de rendement, il est intéressant pour l’investisseur de se pencher sur les chiffres et les performances de la ou les SCPI.
Pour ce faire :
- Le rendement de la SCPI
C’est sans doute l’un des critères les plus importants puisqu’il traduit la bonne gestion qui est faite de la SCPI et surtout sa rentabilité. Les SCPI de rendement affichent généralement un taux compris entre 4 et 6%.
Important : un taux élevé n’est pas forcément synonyme d’un patrimoine de qualité ou d’une bonne SCPI.
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF)
Il est obtenu par le rapport entre le montant des loyers réellement perçus et le montant des loyers si tous les biens de la SCPI avaient tous été loués. Pour juger de la bonne location du parc immobilier ou plutôt, sa bonne location, ce taux doit être supérieur à 90%.
- Le Report à Nouveau (RAN)
il s’agit là d’un indicateur important à prendre en compte. En effet, il traduit la marge que la SCPI arrive à mettre en réserve afin de faire face à des coups durs au cours de son activité.
Choisir une SCPI de rendement dans laquelle investir peut être plus difficile qu’il n’y paraît. Néanmoins, en respectant des éléments dont quelques uns ont été cités plus haut peut permettre de réussir son investissement.
On ne le dira jamais assez, seul un professionnel pourra effectuer au mieux des sélections d’investissement pour vous.
