Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont devenues depuis des années un support de placement vers lequel de plus en plus d’épargnants se tournent au regard, des nombreux avantages qu’elles peuvent présenter. Pour rappel, il existe trois grandes catégories de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus value.
Parmi la multitude de SCPI sur le marché, il peut être beaucoup plus difficile pour les investisseurs d’effectuer un choix surtout lorsque leur objectif premier est : d’optimiser leur fiscalité.
SCPI fiscales, optimisation fiscale
Les SCPI fiscales sont des SCPI qui ont pour principal objectif de réduire le montant des impôts des contribuables.
En effet, il faut savoir que ces SCPI sont la plupart du temps, adossées à des dispositifs de défiscalisation.
Investir en SCPI fiscales permet donc de bénéficier à la fois des avantages offerts par la SCPI à savoir :
- création de capital ;
- détention d’un patrimoine immobilier géré ;
- acquisition d’un bien immobilier à un coût peu élevé ;
- l’agrément et le contrôledu placement;
- la diversification du patrimoine et la mutualisation du risque.
Et de ceux des dispositifs de défiscalisation à savoir avant tout la réduction d’impôt qui peut s’accompagner d’autres avantages accessoires selon le dispositif concerné avec surtout la possibilité de calibrer à l’euro près, le montant de son investissement en fonction de la réduction d’impôt souhaitée.
SCPI fiscales, fonctionnement
Il apparaît donc que le but premier des SCPI fiscales n’est pas de générer des revenus, par opposition aux SCPI de rendement.
Le fonctionnement de cette catégorie de SCPI est calqué sur celui des SCPI de rendement à la différence que :
- elles ont une durée de vie longue: en effet, ces sociétés sont créées pour faire bénéficier d’avantages fiscaux. De ce fait, la durée de conservation des parts conseillée pour l’investisseur va dépendre du dispositif fiscal auquel la SCPI est adossée. Il faut toutefois avoir à l’esprit que cette durée peut être plus ou moins longue selon le dispositif concerné en tenant compte de la durée des travaux par exemple.
NB : A défaut de conserver ses parts durant cette durée, l’investisseur perdra les avantages fiscaux attachés à son investissement.
- La SCPI est dissoute au terme de la période de location imposée par le dispositif concerné et la revente des biens constituants le patrimoine de la SCPI.
- L’avantage fiscal est soumis à la règle des niches fiscales c’est à dire que la réduction d’impôts est limitée à 10 000 euros par an et par foyer fiscal à l’exception des SCPI de déficit foncier.
- L’avantage fiscal ne peut être transmis à un tiers.
Quelle SCPI fiscale choisir ?
Il faut savoir qu’il existe sur le marché quatre types de SCPI fiscales : les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, les SCPI déficit foncier et les SCPI monuments historiques.
Pour rappel :
- Les SCPI Pinel sont des SCPI comme leur nom l’indique, calquées sur le dispositif Pinel, qui permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% en contrepartie d’un engagement de 6, 9 ou 12 ans. Le montant d’investissement maximum sur ce type de SCPI fiscale est de 300 000 euros et les investissements portent sur de l’immobilier d’habitation neuf ou rénové.
- Les SCPI Malraux, qui elles, réalisent des investissements sur des biens locatifs composés d’immeuble de caractère situés en cœur de ville. La réduction d’impôt associée à cet investissement en contrepartie d’un engagement de location d’une durée de 9 ans, est de 22 ou 30% selon que le bien soit situé en secteur sauvegardé ou non.
Les immeubles acquis sont généralement des biens anciens à rénover. - Les SCPI déficit foncier : ces SCPI investissent exclusivement sur des biens nécessitant la réalisation de travaux. Suivant le principe du déficit foncier, le montant de ces travaux (auquel sont à rajouter d’autres charges déductibles) est à déduire des revenus fonciers perçus par ailleurs.
- Les SCPI Monuments Historiques :ces SCPI reprennent un peu le fonctionnement des SCPI de déficit foncier. Elles investissent sur des biens à réhabiliter, situés dans des zones classées Monuments Historiques. Elles permettent à l’investisseur de déduire le montant des travaux en contrepartie de son revenu global en contrepartie d’un engagement de conservation du bien, des parts. La loi Monuments Historiques n’exige pas la prise d’un engagement de location ; elle s’applique que le bien génère des revenus locatifs ou non.
Toutes ces SCPI répondent à des objectifs d’optimisation fiscale de différents ordres. Il convient de ce fait, de tenir compte d’un certain nombre d’éléments avant de procéder à un investissement en SCPI fiscale. Au final, en tant que contribuable et investisseur, quelle SCPI fiscale choisir ?
Comme vu plus haut, il existe quatre grands types de SCPI fiscales. Bien que pour l’investisseur, le choix soit large en la matière, il faut garder à l’esprit que les SCPI fiscales ne répondent pas aux mêmes objectifs fiscaux.
Ainsi, pour des contribuables n’ayant pas de revenus fonciers, il va être intéressant d’investir sur des SCPI Pinel ou des SCPI Malraux. Attention toutefois, ces deux SCPI sont différentes :
- la SCPI Pinel va permettre de défiscaliser sur du long terme (la réduction d’impôt accordée sera étalée sur la durée de location) et porter sur des biens neufs ou rénovés ;
- la SCPI Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt ponctuelle (d’où le terme one shot) et porte sur des biens anciens à rénover.
Pour des personnes se trouvant dans la situation contraire (ayant des revenus fonciers plus ou moins importants), l’investissement en SCPI Monuments historiques ou déficit foncier aura de la pertinence : ces deux SCPI permettront aux contribuables, de créer du déficit foncier grâce aux différents travaux et autres charges déductibles relatives à leur investissement. De ce fait, l’investissement en SCPI de déficit foncier ou Malraux est conseillé pour des contribuables situés dans une tranche marginale d’imposition minimale de 30% et ayant par ailleurs, des revenus fonciers.
Il apparaît donc que pour tout investisseur, avant de choisir de réaliser un investissement en SCPI fiscale, il est important qu’il tienne compte d’un certain nombre d’éléments à savoir :
- le profil de l’investisseur en tant que contribuable
- les conditions des avantages fiscaux auxquels ces SCPI sont liées
En outre, il faut également tenir compte de la liquidité réduite du placement et de la durée de blocage et de conservation des parts sans oublier le fait que ces SCPI ne génèrent pas de rendement.
